홍콩에서 사무실 임대하기 체크포인트 3편

글 류병훈 대표 (홍콩 찬미부동산)
2014년 11월 05일 18시 35분 입력

 

 

1.임대비용(B)

 

1)매월 소요지출:사무실 임대관련해서 매월 발생되는 경비
(1)임대료

 

(2)관리비 : 통상 management fee 와 air-conditioningcharge를 의미하며, 일부 건물의 경우 central air-con system
을 사용하지 않고 ‘자가 에어콘’을 사용하는 경우에는 airconditioningcharge은 없으나 에어콘 가동에 따른 전기세 및수리/유지 관리비가 발생됩니다. 통상적인 관리비는 HK$ 4 ~10 per sq.ft. 정도입니다.


(3) 재산세: 홍콩에서는 Government rates라고 부르며 한국의 ‘건물분 재산세’와 같은 성격입니다. 대략의 계산 기준은 연간 임차료의 5% 정도로 예상하면 됩니다. 실제 납부 금액은재산세를 담당하는 Rating and Valuation Department에서 매년 모든 건물에 대한 기준 금액을 산정하여 5%를 부과하므로 예상금액과 차이가 있을 수 있고 또한 연도별로도 차이가 발생할 수 있습니다. 그리고 실제 납부 방법도 임차인이 직접 Rating and Valuation Department의 고지서에 의거 납부할 수도 있고 관리회사나 소유주를 통해서 납부할 수도 있습니다.
따라서 임차시에 당해년도 세액과 납부 절차를 확인하는 것이 좋습니다. 또 다른 재산세인 Government rent (토지분)은 owner가 부담하는 것이 통상적이나 일부 건물의 경우 임차인 부담으로 하는 경우가 있어서 꼭 확인해야 하는 사항입니다.


(4)청소비: 사무실 청소 용역에 대한 비용

 

2.계약서 작성(Contract)


1)계약 절차: 사무실 임대 절차는 총 3단계로 나누어 집니다.
(1) 잠정 계약(통상 Offer Letter 형태): 통상 맘에 드는 사무실을 선택하여 임대료 등의 제반 조건을 협상하여 합의가되면 즉시 체결하는 것이 잠정계약으로 통상 임대료 1개월~2개월치를 지불하고 계약 체결합니다. 이때 계약서는 통상적으로 부동산 중개인이 사용하는 Offer Letter를 사용합니다. 임차개시 기간이 촉박한 경우에는 3개월치 보증금을 내고 법적 구속력이 있는 잠정 계약을 체결하고 장소를 넘겨받기도 합니다.


(2) 본계약 (Formal Tenancy Agreement): 본계약은 통상 잠정계약 체결후 사무실 인수 이전에 쌍방의 변호사를 통하여 계약이 체결됩니다. 이때 임대 보증금 잔여분 및 첫 달 임대료 등 총 3개월치를 지급합니다.
(3)공증 및 등록: 본계약이 이루
어 지면 바로 중개인 또는 변호사를 통해서 계약서를 Stamping 합니다. 그리고 소유주가 개인이고 자산에 대한 신뢰가 떨어지면 토지 대장에 임대 계약서를 등록하는 것이 좋습니다.

 

2)주요 계약 조건 협의 사항
(1)계약 개시 일자 (사무실 인수 일자)
: 사무실 임차시 가장 주의해야 할 사항으로 사무실 이전에 대한 전체적인 계획이 수립되지 않은 상태에서 그냥 계약하게 되면 실내 디자인 / 업체 선정 / 실내 장식 공사 / 사무용 가구 납기 등을 감안하면 낭패를 당할 수도 있으므로 사전 계획이 아주 중요합니다.


(2)무상 임차 기간(rent free period): 전체적인 임대 조건에 따라 좌우가 되지만 통상적으로 무상 임차 기간을 0개월에서 3개월까지 받습니다. 이 기간은 공실율과 건물 소유주에 따라서 차이가 많으므로 획일적으로 1개월은 무조건 받아야 한다고 생각하면 전체적인 협상에서 무리가 따릅니다.


(3)임차료 지급 방법: 특히 첫달 및 무상 임차 기간 등에 따른 임차료 일할 계산방법 점검


(4)인수 상태: 천정, 바닥, 출입문, 전기 배선, 에어콘 장치등의 인수 조건 점검


(5) 반환 상태: 인수 조건만큼이나 중요한 것이 반환 조건입니다. 통상적으로 “현재 있는 그대로 (as-is condition)” 인수한 경우에는 반드시 “as-is condition”으로 반환하는 것으로 명기하는 것이 중요합니다. Grade B, C 사무실의 경우에는 이를 받아 들이는 경우가 많습니다.


(6)건물의 하자 등에 대한 책임 소재

(7)건물 보험 조건 확인
사무실 임대차 계약과 절차는 많은 위험과 비용에 큰 차이가 발생할 수 있으므로 반드시 사전에 협의를 하시고 진행을 하는 것이 좋습니다. 계약 만기 또는 사무실 오픈 6개월 이전부터 작업을 진행해야 모든 절차가 원만하게 마무리됩니다.

 

 

정보제공 : Chan Mee Real Estate Agency Ltd / +852-6384 5555